Le successeur du Pinel, expliqué simplement
Le Pinel est terminé, mais l'opportunité de réduire ses impôts grâce à l'immobilier, elle, reste bien réelle. Voici comment ça fonctionne.
Le principe en trois mots
Vous orientez l'argent de vos impôts vers un investissement qui vous appartient.
Une réduction d'impôt
En investissant dans un bien éligible, vous bénéficiez d'un avantage fiscal qui diminue votre impôt sur le revenu, étalé sur plusieurs années.
Des loyers qui remboursent
Le bien est mis en location. Les loyers perçus financent une grande partie de votre crédit, réduisant votre effort d'épargne mensuel.
Un patrimoine bien réel
À la fin de l'opération, vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous pouvez revendre, habiter, continuer à louer ou transmettre.
De l'impôt perdu à un bien qui vous enrichit
Plutôt que de verser 5 000 € d'impôt à perte chaque année, cette somme participe au financement d'un bien locatif. Au terme de l'opération, vous détenez un patrimoine — pas une ligne sur votre avis d'imposition.
Exemple illustratif. Le montant exact dépend de votre situation et est précisé lors de votre échange avec un expert.
Avant le Pinel, après le Pinel
Le principe reste le même — orienter son impôt vers un bien qu'on possède — mais la mécanique, elle, a changé sur cinq points.
| Pinel, jusqu'au 31 décembre 2024 | Le cadre actuel | |
|---|---|---|
| Mécanique fiscale | Une réduction d'impôt forfaitaire, calculée sur le prix du bien. | Un amortissement annuel, déduit des revenus fonciers imposables. |
| Avantage selon vos revenus | Le même pour tous, quelle que soit la tranche d'imposition. | D'autant plus élevé que votre tranche marginale d'imposition l'est. |
| Zones éligibles | Zones A, A bis et B1 seulement. | L'ensemble du territoire : le zonage a disparu. |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans, au choix. | 9 ans, sans modulation. |
| Biens concernés | Logement neuf. | Logement collectif neuf, ou ancien faisant l'objet d'une rénovation lourde. |
Le cadre général court jusqu'à fin 2028, mais certaines modalités — les plafonds annuels en particulier — relèvent de textes d'application encore en cours de précision. Nous détaillons l'état du sujet dans notre article sur le successeur du Pinel, et votre conseiller travaille sur les chiffres en vigueur au moment de votre projet.
Ce n'est pas fait pour tout le monde
Autant le dire franchement : ce type d'opération rend peu de services à qui paie peu d'impôt, et beaucoup à qui en paie lourdement.
Plutôt pertinent si…
- Vous payez plusieurs milliers d'euros d'impôt sur le revenu chaque année.
- Vous disposez d'une capacité d'épargne mensuelle stable.
- Vous raisonnez sur un horizon d'au moins neuf ans.
- Vous percevez déjà des revenus fonciers imposés, sur lesquels l'amortissement vient s'imputer.
Probablement pas si…
- Vous payez peu ou pas d'impôt sur le revenu : un mécanisme fondé sur la déduction ne vous rendrait presque rien.
- Vous pourriez avoir besoin de récupérer ces sommes à court terme — un bien ne se revend pas en quelques jours.
- Votre situation professionnelle ou familiale peut changer fortement d'ici quelques années.
- Vous cherchez un rendement rapide : c'est un engagement long, pas un placement de trésorerie.
Ce à quoi vous vous engagez
L'avantage fiscal n'est pas un cadeau : il rémunère un engagement de location, avec des règles précises. Mieux vaut les connaître avant de se décider qu'après avoir signé.
Pour comprendre comment nous vous accompagnons sur toute cette durée, voyez notre méthode.
- Louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans.
- Respecter un plafond de loyer inférieur au prix du marché, et vérifier les ressources du locataire.
- Assumer un effort d'épargne mensuel : loyers et économie d'impôt ne couvrent pas toujours la totalité de la mensualité.
- Tenir l'engagement jusqu'à son terme — revendre trop tôt remet en cause l'avantage fiscal obtenu.
Les questions que tout le monde se pose
Le Pinel existe-t-il encore ?
Non. Le dispositif Pinel a définitivement pris fin au 31 décembre 2024. Mais d'autres mécanismes encadrés par la loi permettent toujours de réduire ses impôts via l'immobilier — c'est ce que nous appelons « le successeur du Pinel ».
Quels biens sont concernés ?
Selon votre situation, il peut s'agir d'immobilier neuf, de logements rénovés, de résidences gérées ou d'autres solutions. Votre conseiller détermine avec vous le dispositif le plus adapté.
Combien puis-je économiser ?
L'économie dépend de vos revenus, de votre imposition et du montant investi. La plupart de nos clients se situent entre 3 000 et 8 000 € d'économie par an. Le test gratuit vous donne une première estimation en 2 minutes.
Faut-il un apport pour investir ?
Pas nécessairement. L'opération se finance le plus souvent à crédit, les loyers et l'avantage fiscal venant couvrir une partie de la mensualité. Ce qui compte davantage qu'un apport, c'est la stabilité de vos revenus et votre capacité d'emprunt, que votre conseiller étudie avec vous.
Que se passe-t-il si je dois revendre avant la fin ?
L'avantage fiscal est accordé en contrepartie d'un engagement de location. Revendre avant son terme remet en cause tout ou partie de l'économie déjà obtenue. C'est pourquoi ce type d'opération ne doit être envisagé qu'avec un horizon long et une épargne de précaution conservée à côté.
Puis-je louer le logement à un membre de ma famille ?
Les dispositifs de ce type encadrent strictement la location : le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond, et la location à un membre du foyer fiscal est exclue. Les cas particuliers se vérifient au dossier, avec votre conseiller.
Le dispositif peut-il encore changer ?
Oui, et c'est un point à connaître : les modalités précises, notamment les plafonds annuels, relèvent de textes d'application qui se précisent au fil des mois. Le cadre général, lui, est fixé jusqu'à fin 2028. Votre conseiller travaille sur les chiffres en vigueur au moment de votre projet.
Curieux de savoir si c'est fait pour vous ?
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