Dispositif Jeanbrun : le successeur du Pinel, expliqué simplement

Le Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024, et pendant un peu plus d'un an, les investisseurs ont dû composer sans dispositif de référence. Ce vide est comblé : le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, a été promulgué le 20 février 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Attention toutefois : ce n'est pas un « Pinel bis ». La mécanique fiscale est différente, et cette différence change qui a intérêt à investir. Voici ce qu'il faut avoir en tête.

Un amortissement, et non plus une réduction d'impôt

C'est le changement le plus important. Le Pinel offrait une réduction d'impôt : un pourcentage du prix du bien venait directement en déduction de l'impôt dû, à l'euro près, quelle que soit la tranche d'imposition de l'investisseur. Le Jeanbrun fonctionne autrement : chaque année, une fraction du prix d'acquisition est amortie, c'est-à-dire déduite des revenus fonciers imposables.

La conséquence est simple à énoncer et lourde de sens : l'avantage n'est plus le même pour tout le monde. Comme il s'agit d'une déduction de la base imposable et non d'un avantage forfaitaire, il vaut d'autant plus que la tranche marginale d'imposition est élevée. Un contribuable fortement imposé y gagne mécaniquement plus qu'un contribuable faiblement imposé — là où le Pinel les traitait de la même façon.

Lorsque l'amortissement dépasse les revenus fonciers, l'excédent peut créer un déficit foncier, dont une partie s'impute sur le revenu global selon les règles propres à ce mécanisme. C'est un levier puissant, mais qui suppose de raisonner sur l'ensemble de votre situation, pas sur le seul bien acheté.

Quels taux d'amortissement selon le type de location ?

Le taux dépend du niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer : plus le logement est loué à un niveau social, plus l'amortissement annuel est élevé. Pour un logement neuf, les taux annoncés sont les suivants :

• Location intermédiaire : 3,5 % du prix d'acquisition amortis chaque année.
• Location sociale : 4,5 % par an.
• Location très sociale : 5,5 % par an.

Dans l'ancien faisant l'objet d'une rénovation lourde — des travaux représentant au moins 30 % du prix — les taux sont un cran en dessous : 3 %, 3,5 % et 4 % selon le même classement. En contrepartie, les loyers sont plafonnés et les ressources des locataires encadrées, comme c'était déjà le cas sous le Pinel.

Neuf, ancien rénové, appartements : les biens éligibles

• Des logements collectifs : les appartements sont visés, les maisons individuelles sont exclues du dispositif.
• Du neuf ou de la VEFA, ou de l'ancien avec une rénovation lourde d'au moins 30 % du prix d'acquisition.
• Une location nue, à titre de résidence principale du locataire — la location meublée relève d'autres régimes, comme le LMNP.
• Un engagement de location de 9 ans minimum, sans la modulation 6 / 9 / 12 ans qu'offrait le Pinel.

La fin du zonage : investir là où ça a du sens

C'est probablement la meilleure nouvelle du texte. Le Pinel était réservé aux zones A, A bis et B1, ce qui excluait une grande partie du territoire et poussait des investisseurs à acheter loin de chez eux, dans des villes qu'ils ne connaissaient pas, uniquement pour rester éligibles. Le Jeanbrun supprime ce zonage : l'investissement redevient possible sur l'ensemble du territoire.

Concrètement, cela replace la qualité de l'emplacement et la tension locative réelle au centre de la décision, plutôt que le découpage administratif. Un bon bien dans une ville moyenne dynamique redevient une option défendable.

Ce qui reste à confirmer

Soyons honnêtes sur l'état du sujet : si le mécanisme général fait consensus, les plafonds annuels de déduction sont renvoyés aux textes d'application, et les montants qui circulent dans la presse spécialisée ne concordent pas toujours. Le montant maximal déductible chaque année, son éventuel caractère global par foyer fiscal et le détail des plafonds de loyers et de ressources sont à vérifier au cas par cas plutôt qu'à recopier depuis un article — celui-ci compris.

C'est exactement le genre de point où un conseiller à jour vaut mieux qu'une recherche en ligne : les textes d'application se précisent au fil des mois, et une opération se juge sur des chiffres exacts.

Le Jeanbrun est-il intéressant dans votre cas ?

Trois éléments décident, et aucun ne se lit sur une plaquette : votre tranche marginale d'imposition, l'existence ou non de revenus fonciers déjà imposés, et votre capacité d'épargne mensuelle une fois les loyers encaissés. Si vous payez peu d'impôt, un dispositif fondé sur la déduction perd une bonne part de son intérêt, et d'autres pistes méritent d'être regardées — nous les passons en revue dans notre article sur les dispositifs qui ont pris le relais du Pinel.

Le Pinel récompensait tous les investisseurs de la même façon. Le Jeanbrun récompense d'abord ceux qui paient beaucoup d'impôt.

Le plus simple reste de partir de votre situation réelle plutôt que du dispositif. Le test gratuit vous donne une première estimation en deux minutes, puis un conseiller vous rappelle pour vérifier si le Jeanbrun — ou un autre montage — correspond à votre profil. Vous pouvez aussi consulter notre méthode d'accompagnement, le fonctionnement du dispositif qui succède au Pinel ou nos questions fréquentes.